INTERVIEW

2019.05.17

国内最大手住宅ローン専門金融機関ARUHIに直撃インタビュー! 「フリーランスは住宅ローンが通らない」は本当なのか

「フリーランスは住宅ローンが通らない」。それって本当なのでしょうか。
住宅ローンの様々な疑問、また審査で重視されること等、国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるアルヒ株式会社さんに、フリマネ編集部が直撃取材してきました!今回取材を受けてくださったのは、アルヒ株式会社マーケティング本部・プロダクトマーケティング部副部長の今井聡美さん。たくさんの質問に答えて頂きました!

========目次========
“フリーランスは住宅ローンが通らない”は本当?
高収入のフリーランスでも、住宅ローン審査に落ちてしまうのはなぜ?
【フラット35】が審査に通りやすいとされているワケ
どのくらいのフリーランスが実際に申し込んでいるのか
アルヒさんからフリーランスとして生きる人々へ
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“フリーランスは住宅ローンが通らない”は本当?

————フリーランスとして生計を立て、住宅ローンを組んで家を購入したいと考えている人はかなり多いと思うのですが、アルヒさんから見て“フリーランスは住宅ローンが通らない”というのは本当か、お聞かせ頂きたいと思います。
 
今回は「フリーランス=自営業者」の方として、お話しをさせて頂きます。
率直に弊社から見て言うと、必ずしもそうとは限らないと考えています。
住宅ローンの審査において何を重視するかは各金融機関によって異なりますが、一般的には勤務先の規模や勤続年数が重視されることが多いです。住宅ローンを35年間借りていくうえでとても重要な要素になるため、収入の安定性、継続性はどの金融機関さまも重要視するポイントになるかと思います。その観点で考えると、上場企業勤務の方よりは、フリーランスの方のほうが厳しく見られる傾向が高くなってしまうのかなとは思いますが、フリーランスの方だから審査を厳しくしている、ということはありません。

高収入のフリーランスでも、住宅ローン審査に落ちてしまうのはなぜ?

————例えば年収800~900万円といった、高収入を得ているフリーランスの方でも住宅ローンの審査に落ちてしまったという話を聞いたことがあるのですが、それは何故なのでしょうか。
年収が800~900万円であっても、勤続年数によって住宅ローンの審査結果は変わりますので、そのためではないでしょうか。
そもそも勤続3年以上でないと住宅ローンのお申込みが出来ないという金融機関さまもありますので、勤続年数は「3年以上」と「3年未満」で審査結果が大きく変わると思っています。どの程度の勤続年数でよしとするかは金融機関さまによってそれぞれですが、審査では年収と勤続年数の両方を見られますので、必ずしも高収入だから審査が通りやすい、というわけではありません。高収入の状態がどのくらい続いているのか、その期間も非常に大きな要素になると思います。
 
————フリーランスであれば、会社員を辞め、事業登録をして自営業になってからの勤続年数ということでしょうか。
そうですね。起業してからの勤続年数、ということになります。
また総合的に判断するような金融機関さまですと、元々勤務していた業種と同じ業種で自営業として立ち上げた方であれば、勤務の継続性というところで多少加味してもらえる場合もあります。
ただやはり一般的には、自営業として設立してから何年経っているのか、そして直近約3年間の決算書等を見て、どの程度安定しているのかというところを見られます。直近の収入が高くても2~3年前の収入はその半分でした、となると振れ幅が大きいので、それをどう見るかは金融機関さま次第ですね。収入の平均値で見る場合もありますし、振れ幅が大きいことでやや厳しく見られる場合もあります。
 
————事業者登録をしていない場合は、更に厳しい審査になってしまうのでしょうか。
事業者登録をされていない場合ですと決算書等はなく、確定申告書のみで判断されることになるかと思いますが、その場合は正直、より厳しく見られがちになると思います。
また所得が雑所得に含まれるような勤務形態や職種の方ですと、収入として判断されないケースがあります。所得の種類にも注意が必要ですね。
 
————最近流行りのYouTuberなども、やはり難しいのでしょうか。
やはりYouTuberとして「3年」という実績、かつ安定的な収入があるかないかによって、審査の結果は大きく違ってくると思います。
フリーランスだからといって職業差別をすることはありませんが、審査するうえでは今後の見通しも重要となりますので、厳しい判断になるかもしれません。

【フラット35】が審査に通りやすいとされているワケ

————【フラット35】を使えば審査に通りやすいとよく聞くのですが、その理由とは何なのでしょうか。
【フラット35】の審査が通りやすいということはなく、他の金融機関と審査の基準が異なるということだと思います。「そもそも【フラット35】って何?」というところからご紹介します。
【フラット35】とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。
金融機関ごとに提携をするので、金利や手数料の設定もそれぞれで異なり、一口に【フラット35】と言っても違いがあります。金利については、住宅金融支援機構から毎月「今月の最低金利はいくらです、これより上で設定してください」という通知が来るので、それを受けて金融機関ごとに金利を設定します。最低金利以外の、さらに詳しい条件の設定については各金融機関に委ねられているので、【フラット35】という商品としてのベースはあるものの、細かいところは金融機関によってスタンスが違うのが【フラット35】の特性ですね。
 
また【フラット35】のもう一つの特性として、「購入物件が一定の基準に適格した住宅であるかどうか」というところも審査においてある程度高いウエイトを占めている、という点が挙げられます。住宅金融支援機構では、住宅の質の確保や向上というところを一定に配慮して、長期優良住宅を推進していきましょうとしているところがあるんです。
 
住宅ローン審査においては、「人」の属性としての審査と、担保として価値のある「住宅」かどうかという審査、2つの分野があります。
民間の金融機関さまですと「人」の部分を重視されることが多いかと思いますが、住宅金融支援機構ではどちらかというと「住宅」の部分も重視されるので、審査のウエイトで「人」のウエイトが民間の金融機関さまより下がり、幅広い属性の方がお申込みをされることから“【フラット35】は通りやすい”と思われることが多いのではないでしょうか。ただし、一般的に「住宅ローンの審査で○○のウエイトを高くしています」と開示しているわけではないので、あくまで個人的な見解もあるところをご理解頂きたいと思います。
 
————購入したい物件の質が担保されていないと、【フラット35】は使えないということになるのでしょうか。
そうですね。【フラット35】では住宅金融支援機構が決めた基準(建築基準法をクリアしている、かつ物件としての特性や一定の技術レベルで建築されている等)に適合しているかを証明する「適合証明書」の交付を受けることが必要となります。一定の基準に適合した、より技術を求められる住宅でないと融資を受けられないというのは、民間の金融機関さまの住宅ローンと比べてもやや特殊かなと思います。
 
————建築業者は一般的に、「適合証明書」のための適合基準をあらかじめ把握して着工するものなのでしょうか。
大手のハウスメーカーさんは新築なら大体は適合証明書が取れるので、そこはわざわざ確認することはありません。【フラット35】の利用予定があるかどうかを聞いておいてその準備をする請負業者さまもいらっしゃいます。
また中古物件の場合には、そのための基準があります。「適合証明書」の基準を満たしているか確認をしてくれる検査機関があるので、その結果次第で【フラット35】の利用可否を判断することになります。
 
————アルヒさんの【フラット35】と、他社の【フラット35】、例えば両方に同じ条件で申し込んだ場合、片方のみ審査が通ることはあるのでしょうか。
それはないと思います。各金融機関の審査を経て最終的には住宅金融支援機構が審査結果を出しますが、複数の金融機関でフラットを申し込んだ場合、同じ氏名と生年月日で審査の依頼が来ていることは住宅金融支援機構の方で把握されていますので、同じ結果になると思います。

どのくらいのフリーランスが実際に申し込んでいるのか

————実際に自営業者の申込割合はどのくらいなのでしょうか。
弊社の直近6か月のデータを見てみると、本申し込みが約11,500件あったうち、自営業の方は全体の2割弱でした。割合としてはやはり会社員の方が一番多く、7割近くですね。これが他社さまと比べて多いのか少ないのかは分かりかねるのですが、やはり一定数、自営業でお申込みをされる方もいらっしゃることが分かります。
 
————最近はフリーランスとしての働き方が浸透してきていますが、申込数が年々増えているという感覚はありますか?
直近2年間で比較したところ、自営業者の方の申込割合は変わりませんでした。ただ、比率は変わっていなくともお申込みの絶対数が増えているので、毎年数自体は上がっています。直近2年間で、自営業の方のお申込みは700名ほど増えていました。

アルヒさんからフリーランスとして生きる人々へ

————アルヒさんだからこそ可能になるような、ご支援などあれば教えてください。
他社さんのフラットとの差別化として、アルヒでは「ARUHIスーパーフラット」という商品があります。こちらは、購入物件に対して1割ないし2割の自己資金がある方は、通常のフラットよりも金利を低く適用できる、という商品です。大変ご好評を頂いている商品ですが、取り扱っている金融機関は現時点で、アルヒを含め4機関のみです。他の3機関さまはハウスメーカーの指定がある、提携の大手企業にお勤めである、地域限定である等一定の制限がありますが、弊社の「アルヒスーパーフラット」はそういった縛りがなく、全国どの方でもお申込み頂けるようになっています。こちらは、フラットの取り扱い機関が多くある中で、弊社をご利用頂ける理由になっていると思います。
 
また差別化で言いますと、実行後のお客様のライフステージに合わせてさまざまの消費財の企業さまと提携をさせて頂き、サービスをお得に利用できる「ARUHI暮らしのサービス」を提供しています。引越しの事業者さま、家電、インテリア・家具、教育、ハウスキーピング、リフォームなど、約70のお得なサービスをご用意しています。こういったサービスはなかなか他の金融機関さまにはないかなと思いますので、ぜひご利用ください。
 
住宅ローンよりも前に、家探しをする段階で弊社からサポートするサービスもあります。今の年収ならどのくらい借りられるのかを把握することができる、「家探し前クイック事前審査」なら、最短1分で手軽に審査結果が出ますので、試してみてください。
 
————住宅購入を考えているフリーランスの方へ向けて、メッセージ等ありましたらお願いします。
弊社は来店型の店舗を設けているものの、意外に来店されるお客さまは少ないんです。これはお客さまが、不動産事業者さま経由でお申込みされることが多いためです。ですが個人的には、もっとお店にご相談頂けたらと思います。物件がまだ決まっていない、漠然とした状態でも大丈夫です。住宅ローンに特化している弊社では、【フラット35】のような固定金利のほか、変動金利の商品もありますので、中立的な立場でアドバイスをさせて頂きます。全国147拠点ほどありますので、ぜひお近くの店舗にご相談に来て頂けたらと思います。

今回アルヒさんの本社がある泉ガーデンタワーに伺いましたが、ここはオフィスだけでなく、一般の方の住宅ローンの契約で使われることもあるようです。
きちんと仕切られているのでゆっくりとお話が出来そう。キッズスペースもあり、家族連れでも安心して利用できそうです。

またご厚意でオフィス内にもちょっとだけお邪魔しました。オフィスのすぐ隣にあるカフェテリアでは、休憩したり、打ち合わせをしたり、なんと社長さんが普通に利用されていたりも…!
色々と根掘り葉掘りお聞きしましたが、快くお答え頂きました。住宅の購入を検討している方、まずはアルヒさんへ相談に行ってみてはいかがでしょうか。